Cel mai diligent lucru pe care il poate face cineva atunci cand doreste sa achizitioneze un imobil este sa faca o verificare a situatiei juridice a acelui imobil. Aceasta verificare legala prealabila se numeste, destul de intuitiv, “due diligence”. Este o verificare binevenita atat asupra situatiei juridice a constructiilor, cat si a terenurilor deoarece poate scoate la iveala aspecte care sa impiedice cumpararea imobilului sau atingerea de catre cumparator a scopului dorit cu privire la acel imobil. In orice caz, o clarificare a situatiei juridice a imobilului tranzactionat duce la o negociere in cunostinta de cauza ceea ce reduce riscul tranzactiei propriu-zise si probabilitatea unor litigii ulterioare.
Imobilele fiind prin insasi natura lor bunuri de folosinta extrem de indelungata, conditiile istorice influenteaza riscurile tranzactiilor de acest fel intr-o masura mult mai mare decat la orice alt tip de achizitie. In conditiile in care Romania a cunoscut in ultimul secol largiri si micsorari ale teritoriului, doua razboaie mondiale, doua schimbari fundamentale de regim social (trecerea de la capitalism la comunism si invers) si chiar statul roman modern exista de mai putin de 150 de ani, toate acestea creaza conditii particulare diferite nu numai fata de alte tari, dar chiar intre diferite zone ale Romaniei. Aceste particularitati pot deveni riscuri ce nu sunt evidente pentru majoritatea persoanelor.
Cel mai „faimos” exemplu de acest tip este chiar modul in care statul roman a tinut evidenta imobilelor. Pana la aparitia Legii nr.7/1996 cartile funciare nu existau decat in Transilvania si Bucovina (regiunile care au apartinut fostului Imperiu Austro-Ungar) asa incat in restul tarii un istoric complet al unui imobil (cine l-a detinut, cu ce titlu, daca a fost sau nu afectat de servituti etc.) este foarte dificil de obtinut. Pe de alta parte, tocmai datorita vechimii acestui sistem, in regiunile respective masuratorile cadastrale, in special in zonele rurale, sunt de multe foarte vechi, realizate cu mijloacele tehnice existente la inceputul secolului XX (uneori chiar in secolului XIX) si ca atare destul de imprecise. Cu cat suprafata masurata este mai mare, iar terenul mai accidentat – zonele de deal si de munte – imprecizia creste corespunzator astfel incat un cumparator diligent ar trebui sa verifice acest aspect intr-o masura mult mai mare daca achizitioneaza un imobil langa Brasov decat daca o face langa Constanta, spre exemplu.
Operatiunea de due diligence, ca orice verificare, este cu atat mai utila cu cat este mai completa; in forma sa de baza, consta in primul rand in verificarea actelor de proprietate ale vanzatorului, prin aceasta fiind analizate si comparate cu informatii de actualitate, detaliile cele mai importante din cuprinsul actelor de proprietate.
Din analiza actelor de proprietate avocatii care efectueaza verificarea pot deduce daca anumite aspecte ridica intrebari si se impune efectuarea unor cercetari suplimentare ale altor acte, adiacente celor de proprietate.
Un alt aspect care ar trebui supus verificarilor este existenta sau inexistenta unor litigii care ar putea afecta dreptul de proprietate insusi sau dezmembramintele acestuia (spre exemplu, poate exista un litigiu prin care o persoana sa pretinda ca are un drept de folosinta asupra imobilului; daca pretentia se dovedeste reala, acest lucru nu afecteaza dreptul de proprietate insusi, insa face imobilul inutilizabil de noul proprietar pe durata pentru care ar fi instituita folosinta tertului ceea ce, evident, poate avea efecte economice semnificative).
In orice caz, verificarile trebuie sa includa toate acele aspecte care sunt relevante pentru potentialul cumparator si in acest sens o comunicare buna (adica sincera si completa) intre client si avocat este esentiala. Clientul trebuie sa explice avocatului cat mai detaliat care este scopul urmarit prin achizitionarea imobilului, iar avocatul trebuie sa comunice clientului ce verificari se impun pentru a afla daca imobilul vizat corespunde scopului. Acelasi element poate, in anumite conditii, constitui un plus, iar in altele un motiv de refuzare a tranzactiei; cu titlu exemplificativ, daca o persoana doreste sa achizitioneze un imobil in vederea inchirierii, existenta unui contract de inchiriere pe o durata lunga poate reprezenta un atu, o garantie a recuperarii mai rapide a investitiei. Daca insa cumparatorul doreste sa foloseasca imobilul el insusi, existenta chiriasului respectiv constituie un element negativ.
In fine, merita mentionata si una din cele mai raspandite conceptii gresite din Romania despre tranzactiile imobiliare, si anume ca notarul este cel care verifica daca toate actele sunt in ordine si in cazul in care exista vreo problema, o semnaleaza partilor. NU. Notarul are drept unica sarcina sa verifice daca – din punct de vedere legal – partile au capacitatea sa incheie respectiva tranzactie (cu alte cuvinte, daca vanzatorul are dreptul sa vanda, iar cumparatorul are dreptul sa cumpere). Notarul nu are nici o obligatie sa verifice sau sa semnaleze daca exista sau nu litigii asupra respectivului imobil, daca planurile cadastrale corespund sau nu realitatii si cu atat mai putin daca exista elemente de fapt sau de drept care pot afecta scopul pentru care imobilul este cumparat. Uneori notarii semnaleaza partilor si chestiuni suplimentare fata de ceea ce sunt legalmente obligati sa faca, insa aceasta nu reprezinta o regula si, in plus, notarul nici nu are la dispozitie toate informatiile relevante pentru cumparator.